부동산가격에 대한 결정요인 분석

Abstract

2008년 국제금융위기 이후 주요 선진국뿐만 아니라 한국도 부동산가격의 급등락 현상이 나타났다. 2022년 미국발 기준금리 인상으로 화폐시장이 위축되고 경기하락의 조짐이 나타나면서 부동산가격은 하락추세로 전환되고 있다. 이처럼 부동산시장은 거시경제 변화뿐만 아니라, 부동산정책과 지역경제 변화 등 다양한 요인들에 의해 영향을 받는다. 또한 부동산은 국내외 개인과 기업들의 주요 상품으로 자산포트폴리오에 편입된다. 특히 한국은 보유자산 중 부동산 비중이 80%를 상회할 정도로 선진국보다 높다. 이런 배경 하에서 본 논문은 기존이론들의 결론에 대한 타당성 여부를 입증하기 위해 미시경제적 접근방법을 사용하였다. 효용이론과 자산가격결정이론을 결합한 장기동태모형을 설정하고 부동산 수요함수를 유도하였다. 여기에 부동산공급함수를 부가하여 부동산 균형가격 함수를 도출하여 실증분석할 수 있는 추정모형을 유도하였다. 이때 주요 요인들은 주택자금대출액, 주택담보대출금리, 주가, 기대주택가격(주택가격전망지수), 기대주식수익률(경제심리지수, 뉴스심리지수)과 비내구재 소비(도소매서비스업생산지수)로 나타났다. 이러한 경제변수들이 부동산가격에 미치는 영향을 파악하기 위한 설명변수들 간의 장기균형식을 일반최소자승추정으로 추정하였다. 또한 장단기 균형관계와 장기균형에 이탈되었을 때 충격의 크기를 벡터오차수정모형으로 추정하였다. 장기균형식 추정결과 경제심리지수를 사용하였을 때, 주택자금대출액, 종합주가지수, 주택가격전망지수와 경제심리지수는 부동산가격에 양(+)의 방향으로, 반면 주택담보대출금리(MLI)와 비내구재 소비지표인 도소매서비스업 생산지수는 부동산가격에 음(-)의 방향으로 영향을 미쳤다. 이런 추정결과는 장기동태모형의 이론적 추론결과와 전반적으로 일치하였다. 벡터오차수정모형의 추정 결과를 살펴보면 도소매서비스업 생산지수는 시간이 지남에 따라 아주 느리게, 경제심리지수는 빠르게, 주택자금대출은 진동하면서 장기균형에 수렴하는 것으로 나타났다. 이것은 단기부동산가격에는 주택자금대출액이, 비내구재 소비는 장기부동산가격에, 전반적으로 경제심리지수가 부동산가격에 영향을 미치고 있다는 것을 보여준다. 국제금융위기 이전 부동산가격 결정요인은 시장의 기본가치를 반영하는 유동성과 시장이자율이었다. 그러나 장기동태 자산가격결정이론을 바탕으로 실증분석한 결과 이들 요인뿐만 아니라 미래의 변화를 반영한 기대변수들이 통계적으로 유의미한 영향력을 나타냈다. 따라서 부동산 안정정책을 펼 때 주택담보대출을 억제하고 주택담보대출 금리를 인상하는 투기 억제정책뿐만 아니라 비내구재 소비와 함께 미래주택가격과 미래주가 및 주가수익률과 같은 기대변수에 대응하는 정책이 필요하다는 시사점을 제공한다. |Since the 2008 international financial crisis, real estate prices have fluctuated not only in the major developed countries but also in Korea. The money market is shrinking due to the US base rate hike in 2022, and real estate prices are turning downward. As such, the real estate market is affected not only by macroeconomic changes, but also by various factors such as real estate policy and regional economic changes. Real estate is also included in the asset portfolio as a major asset of individuals and companies at home and abroad. In particular, Korea is higher than the developed countries, with more than 80% of its assets in real estate. Under this context, this paper used a microeconomic approach to prove whether the existing theories are valid or not. A long-term dynamic model that combines utility theory with asset price determination theory was established and the real estate demand function was induced. By adding a real estate supply function to this, an estimation model capable of empirical analysis was derived from a real estate equilibrium price function. The main factors at this time were housing loan amount, mortgage rate, stock price, expected housing price (housing price outlook index), expected stock return (economic sentiment index, news sentiment index), and non-durable goods consumption (wholesale and retail service industry production index). The long-term equilibrium equation between the explanatory variables to understand the effect of these economic variables on real estate prices was estimated as a generalized least square(GLS) estimate. In addition, when the magnitude of the impact deviated from the long-term and short-term equilibrium relationship was estimated by the vector error correction model(VECM). As a result of long-term equilibrium estimation, when the economic sentiment index was used, the housing loan amount, the KOSPI, the housing price outlook index, and the wholesale and retail service production index, which are general consumption indicators, had a negative (-) effect on real estate prices. These estimation results were generally consistent with the theoretical inference results of the long-term dynamic model. Looking at the estimation results of VECM, it was found that the wholesale and retail service industry production index converges to a long-term balance slowly, the economic sentiment index rapidly and the housing loan oscillates as time goes by. Summarizing the estimation results, it shows that housing loans are affecting short-term real estate prices, non-durable goods consumption is affecting long-term real estate prices, and economic sentiment index is affecting short- and long-term real estate prices. Prior to the international financial crisis, the determinants of real estate prices were liquidity and market interest rates that reflected the market's basic value. However, as a result of empirical analysis based on the long-term dynamic asset price determination theory, not only these factors but also expected variables reflecting future changes showed statistically significant influence. Therefore, it suggests that real estate stabilization policies need to respond to expected variables such as future housing prices, future stock prices, and stock price returns along with consumption of non-durable goods, as well as anti-speculation policies that curb mortgage loans and raise mortgage rates.